CE QUI VA CHANGER EN 2021
SOURCE CAPITAL
C’est une réforme importante pour les professionnels du bâtiment… mais aussi pour les particuliers, même s’ils ne le savent pas encore. L’article 79 de la loi Elan de novembre 2018 a rendu le diagnostic de performance énergétique (DPE) opposable à partir du 1er janvier 2021. Ce document, qui donne une estimation de la consommation énergétique d’un logement et de son taux d’émission de gaz à effet de serre, vise pour rappel à informer le candidat acquéreur ou locataire sur la performance du bien qu’il s’apprête à acheter ou louer. En résulte l’attribution d’une étiquette énergétique (allant de A pour les logements les plus performants à G pour les plus énergivores et émissifs).
Pour l’heure, le DPE n’a qu’une valeure informative. L’acquéreur ou le locataire ne peut donc se prévaloir des informations qu’il contient à l’encontre du vendeur ou du bailleur. Mais à partir du 1er janvier 2021, donc, le vendeur - ou le bailleur - engagera sa responsabilité contractuelle lors de la réalisation d’un DPE et l’acheteur - ou le locataire - pourra obtenir réparation en cas de manquement, de faute ou d’erreur. En dehors de certaines informations qu’il affichera, le nouveau DPE aura donc dès lors la même opposabilité que tous les autres diagnostics fournis lors d’une mutation immobilière.
Mais, pour le rendre opposable, encore fallait-il le rendre fiable et lisible. Car un certain nombre de dispositions à venir - issues de la loi énergie et climat pour beaucoup - s’appuieront sur les résultats du DPE, notamment en matière de lutte contre les passoires thermiques. Avec, en ligne de mire, la possible interdiction de location pour ces biens trop énergivores. Le gouvernement entend ensuite en faire un outil de communication grand public et un soutien aux politiques de rénovation. Vaste programme, qui s’est concrétisé le mardi 3 mars par la présentation au Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique (CSCEE) de deux projets de décrets fixant les évolutions du nouveau DPE. Le premier est relatif à l’établissement et l’utilisation du diagnostic, ainsi qu’à l’affichage de ses résultats dans les annonces et les baux immobiliers ; le second renvoie à la durée de validité des DPE déjà réalisés. Ces deux décrets seront ensuite suivis de plusieurs projets d’arrêtés.
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Alors, quelles sont les principales nouveautés ? La fiabilisation des résultats, d’abord. Pour l’heure, on distingue deux façons de calculer l’étiquette énergétique d’un logement : via la méthode dite conventionnelle, qui s’appuie sur une analyse des caractéristiques du bâti (isolation, matériaux de construction, modes de chauffage et de production d’eau chaude, etc.) et la méthode dite “sur facture”. Comme son nom l’indique, cette dernière se base sur la seule analyse des factures d’énergie du logement. La méthode est actuellement obligatoire pour les logements munis d'un système de chauffage collectif et pour les biens construits avant 1948. Mais, jugée trop dépendante de la composition du foyer et du mode de consommation de ses occupants, cette seconde méthode est définitivement abandonnée, dans la nouvelle version du DPE.
Deuxième modifications d’ampleur : la prise en compte de nouveaux usages énergétiques. Jusqu’ici, seuls trois postes de consommation étaient pris en compte pour déterminer la consommation annuelle d’un logement : le chauffage, le refroidissement et la production d’eau chaude sanitaire. Conformément à la directive européenne relative à la performance des bâtiments, le nouveau DPE intégrera deux nouveaux usages que sont l’éclairage et la ventilation. Un autre indicateur sera ensuite ajouté : celui de la capacité du bâtiment à bien réagir aux épisodes de fortes chaleurs. La forme et la méthodologie pour fixer cet indicateur seront intégrées aux arrêtés d’application relatifs à la méthode d’élaboration du DPE.
Après la fiabilité technique, la lisibilité. Pour renforcer le DPE et qu’il devienne définitivement un outil déterminant pour la réalisation des travaux, le gouvernement veut le rendre plus accessible aux ménages. Pour cela, ses résultats doivent être plus largement communiqués. Ainsi, conformément à la loi énergie et climat, certaines informations contenues dans le diagnostic devront être affichées sur les annonces et les baux immobiliers, en cas de mutation. En plus de l’étiquette énergétique - qui donne donc une indication sur la quantité d’énergie consommée par le logement - les annonces immobilières - en agence comme en ligne - devront afficher dès 2021 l’étiquette climat, celle qui renvoie à la performance du logement au regard de ses émissions de gaz à effet de serre.
Autre obligation : celle d’afficher sur les annonces immobilières et dans les contrats de bail une estimation des dépenses théoriques d’énergie du logement, dès 2022. Un moyen de mieux informer les candidats acquéreurs ou locataires sur les dépenses énergétiques à venir du logement qu’ils visent et de les inciter à engager des travaux, lorsque c’est nécessaire. En revanche, si des recommandations de travaux figureront bien sur le nouveau DPE, la réforme prévoit de supprimer l’affichage de leur coût estimé. Une décision regrettable pour certains acteurs de la rénovation, qui considéraient ce paramètre financier comme déterminant dans la réalisation de travaux. Arbitrage toutefois en partie justifié par le fait que les prix des matériaux et des opérations évoluent rapidement, rendant vite obsolète toute fourchette estimative.
Enfin, pour introduire les obligations de réalisation de travaux dans les passoires thermiques à l’horizon 2028 (obligation repoussée à 2033 pour les copropriétés en difficulté), la réforme prévoit une dernière obligation. Les annonces et les baux immobiliers devront indiquer dès le 1er janvier 2022 l’obligation de ne pas dépasser le seuil de 330 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an, cette contrainte devenant effective au 1er janvier 2028 - ou 2033 pour les copropriétés en difficulté. Reste à savoir si cette obligation sera cantonnée aux seuls logements qui dépassent actuellement ce seuil de consommation ou si elle sera généralisée à tout le parc. Un arrêté doit encore préciser les mentions exactes à faire apparaître, selon les cas de figure.
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Comment vont maintenant cohabiter anciens et nouveaux DPE ? Les nombreuses modifications des paramètres de détermination de l’étiquette énergétique des logements vont évidemment entraîner d’importantes disparités dans les résultats, selon l’année de réalisation du diagnostic. Or, le nouveau DPE sera opposable dès janvier prochain. Dans un souci d’harmonisation et pour laisser le temps à la corporation des diagnostiqueurs de se mettre en ordre de marche, le gouvernement propose de réduire la durée de validité des diagnostic déjà exécutés. Et propose un étalonnage de cette caducité anticipée, en fonction de l’année de réalisation du DPE. Les plus anciens, ceux réalisés jusqu’à la fin 2017, seront rendus caduques au plus tard au 1er janvier 2023. Les plus récents, effectués depuis le 1er janvier 2018, resteront eux valables jusqu’à la fin 2024. Passé ce délai, un DPE nouvelle génération devra être réalisé. Ces nouveaux DPE conserveront enfin leur durée de validité actuelle, à savoir 10 ans.
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